Квартира, купленная в браке по военной ипотеке, при разводе делится как общее имущество супругов, и доли по общему правилу равны. Целевой характер средств накопительно-ипотечной системы (НИС) не делает её личной собственностью военнослужащего: так решила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 18.03.2025 № 23-КГ25-1-К5, так в 2026 году решают и областные суды. Разбираем, как суд определяет доли, с какого дня считается трёхлетний срок исковой давности, кто гасит кредит после развода и что меняет увольнение военнослужащего.
Главное: - Квартира, купленная в период брака на целевой жилищный заем (ЦЖЗ) и ипотечный кредит, - общее имущество супругов, на кого бы из них она ни была оформлена (статья 34 СК РФ).
- Доли супругов равны, если договор между ними не устанавливает иное (пункт 1 статьи 39 СК РФ). То, что после развода кредит гасит Росвоенипотека из средств федерального бюджета, долю бывшего супруга не уменьшает.
- Срок исковой давности - три года (пункт 7 статьи 38 СК РФ), и считается он со дня, когда бывший супруг узнал о нарушении своего права: отказ разделить квартиру, её продажа, запрет в ЕГРН. Калининградский областной суд оставил в силе раздел квартиры, о котором бывшая жена заявила спустя более восьми лет после развода.
- Пока военнослужащий служит, долг по договору ЦЖЗ не признаётся общим долгом супругов: так решил Верховный Суд Республики Дагестан, отказав взыскать с бывшей жены половину платежей.
- При досрочном увольнении без права на накопления ЦЖЗ возвращает участник НИС ежемесячными платежами в срок до десяти лет (часть 2 статьи 15 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ).
1
Делится ли квартира по военной ипотеке при разводе
Да. Режим имущества супругов устанавливает Семейный кодекс РФ (СК РФ), и для квартиры, купленной с участием в НИС, исключения в нём нет. Основное правило:
«имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью» - пункт 1 статьи 34 СК РФ
Общим считается и то, что оплачивал один из супругов. Пункт 2 статьи 34 СК РФ относит к общему имуществу «любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства». Поэтому для раздела не важно, что договор ЦЖЗ заключал один супруг и он же записан собственником в ЕГРН.
Личным имуществом каждого из супругов статья 36 СК РФ называет то, что было у супруга до брака или получено им в браке безвозмездно, а также вещи индивидуального пользования (кроме драгоценностей и других предметов роскоши) и исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный этим супругом. Для недвижимости важен пункт 1:
«имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» - пункт 1 статьи 36 СК РФ
Квартиру по военной ипотеке покупают по договору купли-продажи, то есть по возмездной сделке, и под это исключение она не подпадает. Самостоятельных правил о разводе участника нет и в Федеральном законе от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»: в его 36 статьях не встречаются ни «развод», ни «бывший супруг», а слово «расторжение» относится к договорам, но не к браку.
Главный довод против раздела - средства НИС целевые, а пункт 2 статьи 34 СК РФ относит к общим доходам выплаты, «не имеющие специального целевого назначения». Этот довод приняли суды трёх инстанций в деле, которое дошло до Верховного Суда РФ, и Верховный Суд их решения отменил. Какие выплаты военнослужащему при разводе действительно не делятся, разобрано в материале о разделе имущества военнослужащих и целевых выплатах; как устроена сама программа, рассказано в полном гиде по военной ипотеке.
2
Что решил Верховный Суд РФ по квартире, купленной по НИС
Супруги состояли в браке с 2001 по 2019 год. В октябре 2014 года жена, участница НИС, купила однокомнатную квартиру: целевой жилищный заем составил 869 239 рублей, кредит банка - 1 430 761 рубль. Кредитный договор и договор купли-продажи от её имени заключал муж как её представитель.
После развода муж потребовал разделить квартиру пополам. Районный суд, Верховный Суд Чеченской Республики и Пятый кассационный суд общей юрисдикции отказали. Они сочли, что квартира куплена на выплаты, имеющие специальное целевое назначение и связанные только со статусом военнослужащей; что семейные отношения прекратились в ноябре 2014 года; что срок исковой давности истёк, потому что о квартире муж знал с 2014 года, а в суд пошёл в ноябре 2022 года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 18 марта 2025 года отменила все три решения. Квартира куплена по договору от 31 октября 2014 года, то есть до даты, которую суды назвали концом семейных отношений, а муж сам представлял жену в сделке. О законах о военнослужащих коллегия написала:
«Каких-либо ограничений для членов семьи военнослужащего в режиме и порядке пользования жилым помещением, приобретенным за счет участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения, названными выше законами не предусмотрено» - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 23-КГ25-1-К5
Названные законы - Федеральный закон от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» и Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ. Вывод коллегии: квартира, купленная в браке по возмездной сделке за счёт участия одного из супругов в НИС, является совместно нажитым имуществом по пункту 1 статьи 34 СК РФ. По сроку исковой давности коллегия указала, что о нарушении своего права муж узнал 26 сентября 2022 года из выписки ЕГРН о запрете на регистрационные действия с квартирой, а то, что о покупке он знал с 2014 года, на исчисление срока не влияет. Доли Верховный Суд сам не определял, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Текст определения.
3
Какие доли получат супруги
Размер долей определяет статья 39 СК РФ:
«при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами» - пункт 1 статьи 39 СК РФ
Отступить от равенства суд может по пункту 2 той же статьи:
«суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов» - пункт 2 статьи 39 СК РФ
Примеры такого интереса кодекс приводит сам: другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, из-за которых общее имущество уменьшилось. Пленум Верховного Суда РФ добавил случаи, когда супруг по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишён возможности получать доход от трудовой деятельности (пункт 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15). Источник погашения военной ипотеки ни кодекс, ни Пленум среди таких обстоятельств не называют, и в разобранных ниже делах суды по этому доводу доли не меняли.
Иной режим квартиры можно установить брачным договором, и тогда суд делит её по договору:
«Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора» - пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15
Коротко: квартира по НИС делится пополам, если договор между супругами не устанавливает иное, а в разобранных делах погашение кредита за счёт НИС после развода долю бывшего супруга не уменьшило.
Если бывший супруг требует долю в квартире по военной ипотеке или вы сами собираетесь её делить, приходите на бесплатную консультацию: оценим перспективу по вашим документам и подскажем, как действовать дальше, либо возьмём дело на сопровождение.
4Срок исковой давности: сколько лет после развода можно делить квартиру
«к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности» - пункт 7 статьи 38 СК РФ
Три года отсчитываются не со дня развода. Это разъяснил Пленум Верховного Суда РФ:
«Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ)» - пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15
Пока брак не расторгнут, исковой давности для раздела нет вовсе: на семейные требования она «не распространяется, за исключением случаев, если срок для защиты нарушенного права установлен настоящим Кодексом» (пункт 1 статьи 9 СК РФ), а трёхлетний срок пункта 7 статьи 38 СК РФ установлен только для супругов, брак которых расторгнут. И даже истёкший срок суд сам не применяет: «исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения» (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
Что не запускает срок, Верховный Суд РФ перечислил в том же деле:
«срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, а не с момента возникновения иных обстоятельств (регистрация права собственности на имущество за одним из супругов в период брака, прекращение брака, неиспользование спорного имущества и т.п.)» - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 23-КГ25-1-К5
Как это выглядит в делах:
Калининградский областной суд добавил, что молчание бывшего супруга отказом от квартиры не считается:
«законодательством не предусмотрена возможность признания права единоличной собственности супруга, на которого эта собственность оформлена, в случае, если второй супруг не предъявил своих прав в отношении этого имущества (раздел в силу бездействия)» - апелляционное определение Калининградского областного суда от 14.01.2026 № 33-213/2026
Текст апелляционного определения. Поэтому дату, с которой пошёл срок, лучше подтверждать документом: письменным отказом разделить квартиру, сообщением о продаже, выпиской из ЕГРН. Бывшему супругу, который ссылается на пропуск срока, в этих делах не помогли ни дата развода, ни вселение новой супруги, ни то, что о покупке квартиры другая сторона знала с самого начала.
Если с развода прошло больше трёх лет и вам отвечают, что срок пропущен, приходите на бесплатную консультацию: разберём, с какого дня в вашем случае идёт срок, и подскажем, как действовать дальше.
5Кто платит военную ипотеку после развода
Пока военнослужащий служит, Росвоенипотека перечисляет в банк средства целевого жилищного займа по графику платежей (часть 5 статьи 14 Федерального закона № 117-ФЗ). Сам заем гасится за счёт государства, когда у участника возникает право на накопления:
«Погашение целевого жилищного займа осуществляется уполномоченным федеральным органом при возникновении у получившего целевой жилищный заем участника накопительно-ипотечной системы оснований, указанных в статье 10 настоящего Федерального закона, а также в случаях, указанных в статье 12 настоящего Федерального закона» - часть 1 статьи 15 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ
Основания статьи 10 Федерального закона № 117-ФЗ - общая продолжительность военной службы 20 лет и более, в том числе в льготном исчислении; увольнение при общей продолжительности службы 10 лет и более по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья в связи с признанием ограниченно годным к военной службе, в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам; увольнение по состоянию здоровья в связи с признанием не годным к военной службе; исключение участника из списков личного состава в связи с гибелью или смертью, признанием безвестно отсутствующим или объявлением умершим. Что происходит с накоплениями в каждом из этих случаев, разобрано в материалах о военной ипотеке после увольнения и о НИС при увольнении по категории «Д».
Общие долги супругов при разделе делятся по долям:
«общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям» - пункт 3 статьи 39 СК РФ
Долг по договору ЦЖЗ, пока военнослужащий служит, Верховный Суд Республики Дагестан общим долгом не признал. Квартиру в этом деле уже разделили пополам. Бывший муж, продолжающий службу, в июле 2023 года сам попросил Росвоенипотеку прекратить погашение кредита с его накопительного счёта, стал платить банку сам и потребовал с бывшей жены половину платежей после развода - 691 231,65 рубля, включая платежи, которые до июля 2023 года шли с накопительного счёта. Суды двух инстанций отказали: срок исковой давности пропущен, потому что после развода в 2020 году и раздела квартиры в 2022 году он с этим требованием в суд не обращался, а долг по ЦЖЗ общим долгом не является. Подробно - в разделе о судебной практике ниже.
При досрочном увольнении без права на накопления правило другое:
«При досрочном увольнении участников накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у них не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона, участники накопительно-ипотечной системы обязаны возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет» - часть 2 статьи 15 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ
При увольнении по ряду оснований статьи 51 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ на остаток займа со дня увольнения ещё и начисляются проценты по ставке договора ЦЖЗ (та же часть 2 статьи 15 Федерального закона № 117-ФЗ). Обязанным вернуть заем закон называет участника НИС. Как этот долг распределить между бывшими супругами, закон о НИС не говорит, и спор решается по правилам СК РФ об общих долгах с учётом документов конкретной семьи. О последствиях увольнения для военной ипотеки подробнее - в материале об условиях и последствиях увольнения.
6Как разделить квартиру по военной ипотеке
Сам развод военнослужащего проходит по общим правилам, о них - в материале о порядке развода военнослужащих. Если квартиру по военной ипотеке покупали, когда оба супруга служили, о правилах ЦЖЗ для супругов-участников читайте в алгоритме покупки жилья по НИС; о согласии супруга на сделки с общим имуществом - в материале о согласии супруга на сделку.
Такие дела мы сопровождаем по всей России до решения суда. Приходите на бесплатную консультацию: оценим перспективу и подскажем, как действовать дальше, либо возьмём дело на сопровождение.
7Судебная практика
Калининградский областной суд: раздел через восемь лет после развода
Брак длился с 2008 по 2016 год. В 2013 году муж, участник НИС, купил квартиру на целевой жилищный заем и ипотечный кредит; после развода он продолжал службу, а кредит гасился за счёт средств НИС. Спустя более восьми лет после развода бывшая жена потребовала раздела. Бывший муж ссылался на пропуск срока: квартира куплена в 2013 году, брак расторгнут в 2016 году, с 2018 года в квартире жила его вторая супруга. Ленинградский районный суд г. Калининграда 10 сентября 2025 года признал за каждым по 1/2 доли, областной суд решение оставил в силе:
«на данное имущество распространяется режим совместной собственности супругов, независимо от того, что приобретение спорной квартиры осуществлялось за счет целевого жилищного займа, предоставленного ответчику, как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» - апелляционное определение Калининградского областного суда от 14.01.2026 № 33-213/2026
Срок исковой давности суды отсчитали от отказа разделить квартиру добровольно в переписке сторон в ноябре 2024 года: 14 ноября бывший муж написал, что считает раздел несправедливым. Применённые нормы: статьи 33, 34, 38, 39 СК РФ; пункт 1 статьи 200 и статья 209 ГК РФ; статья 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ; статьи 3, 4, 14 и 15 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ; пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15. Текст апелляционного определения.
Муромский городской суд: кредит погашен в новом браке, доли всё равно равные
Брак расторгнут в 2019 году; квартира куплена на ЦЖЗ бывшего мужа, участника НИС, и ипотечный кредит, который был погашен 31 октября 2023 года, когда бывший муж уже состоял в новом браке. Бывший муж настаивал, что доля бывшей жены не может быть больше 1/6, и вместе с новой супругой, участвовавшей в деле, ссылался на пропуск срока с 2019 года. О нарушении своего права бывшая жена узнала 4 августа 2025 года, когда ей сообщили, что квартира выставлена на продажу. Суд признал за каждым по 1/2 доли:
«срок исковой давности может быть применен лишь к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, при этом такой срок начинает исчисляться с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, а не с момента возникновения иных обстоятельств» - решение Муромского городского суда Владимирской области от 22.01.2026 № 2-185/2026
Это решение первой инстанции, мотивированное решение составлено 5 февраля 2026 года. Применённые нормы: пункт 1 статьи 9, статьи 34, 38, 39 СК РФ; пункт 1 статьи 200 ГК РФ; статья 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ; пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15. Текст решения.
Верховный Суд Республики Дагестан: половину платежей по ЦЖЗ с бывшей жены не взыскать
Обстоятельства дела описаны в разделе о том, кто платит ипотеку после развода. Избербашский городской суд в иске отказал, Верховный Суд Республики Дагестан решение оставил без изменения:
«долг по кредитному договору, по договору целевого жилищного займа, полученный военнослужащим в период брака, не может быть признан общим долгом супругов» - апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 20.01.2026 № 33-1320/2026
Суд связал этот вывод с тем, что истец не уволен и не исключён из реестра участников НИС, то есть события, при которых у него как у заемщика возникает обязанность гасить заем самому, не наступили. Применённые нормы: статьи 33, 34, 38, 39, 45 СК РФ; статья 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ; статьи 4 и 9 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ; пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15. Текст апелляционного определения.
